Prescripción adquisitiva y usucapión en La Plata y Provincia de Buenos Aires
Si vivís en un inmueble desde hace años y no tenés escritura, la ley te permite reclamar la propiedad mediante juicio de usucapión. Te acompañamos de inicio a inscripción registral.
Qué es la prescripción adquisitiva
Es un modo de adquirir la propiedad de un inmueble a través de la posesión continua, pública y pacífica durante un período determinado. No es un trámite administrativo sino un proceso judicial: el juez reconoce que quien ejerció la posesión tiene derecho a ser considerado propietario.
El Código Civil y Comercial de la Nación establece dos plazos:
- 20 años de posesión continua, sin necesidad de buena fe ni justo título (art. 1899 CCyC)
- 10 años de posesión con buena fe y justo título —como una escritura otorgada por quien no era el verdadero titular registral— (art. 1898 CCyC)
Prescripción larga
Sin necesidad de título ni buena fe
Prescripción breve
Con justo título y buena fe (ej: escritura con defecto de legitimación del vendedor)
Cuándo se puede iniciar un juicio de usucapión
Podés iniciar la acción cuando:
- Ocupás un inmueble desde hace 10 o 20 años y no tenés escritura
- Compraste con boleto de compraventa y el vendedor falleció o desapareció
- Vivís en un terreno o casa desde hace más de 20 años, pagás impuestos y servicios, pero nunca tuviste escritura
- Compraste por boleto a una sociedad que dejó de existir
El proceso en la Provincia de Buenos Aires
El juicio de usucapión en PBA tiene seis etapas:
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01
Mensura judicial
Un agrimensor mide el inmueble y confecciona un plano que se aprueba ante ARBA.
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02
Inicio del juicio
Se presenta la demanda ante el juzgado civil y comercial del partido donde está ubicado el inmueble.
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03
Publicación de edictos
Se notifica a posibles interesados mediante publicaciones en el Boletín Judicial y en un diario de circulación de la zona donde se ubica el inmueble.
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04
Producción de prueba
Testigos, fotografías, recibos de servicios e impuestos que acrediten la posesión continua.
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05
Sentencia
El juez declara adquirido el dominio por prescripción.
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06
Inscripción registral
La sentencia se inscribe en el Registro que corresponda. El inmueble queda a tu nombre.
Preguntas frecuentes
En promedio, entre 2 y 4 años desde la presentación de la demanda. El plazo depende de la carga del juzgado interviniente y de la complejidad probatoria del caso.
En general: plano de mensura aprobado, recibos de impuestos o servicios a nombre del poseedor, testimonios de vecinos, y cualquier elemento que acredite la posesión continua (contratos de obra, fotos, correspondencia).
Sí. Las deudas impositivas son independientes del proceso judicial. La sentencia transfiere la titularidad y luego se puede regularizar el estado impositivo del inmueble por separado.
Tiene derecho a contestar la demanda y presentar su postura. El juez evaluará la prueba de ambas partes. Por eso es fundamental acreditar correctamente los años de posesión desde el inicio del proceso.
Sí. La prescripción adquisitiva aplica tanto a inmuebles urbanos como rurales en la Provincia de Buenos Aires. Los requisitos de posesión y los plazos son los mismos.
¿Tu propiedad necesita regularizarse?
Analizamos tu situación para determinar si corresponde iniciar un juicio de usucapión y cuáles son los pasos concretos según tu caso.