Contrato de alquiler en Argentina: guía completa desde la firma hasta la devolución del inmueble

Información actualizada a julio de 2026. El régimen de locaciones en Argentina fue modificado sustancialmente por el DNU 70/2023 (diciembre de 2023), que derogó la Ley 27.551. Los contratos celebrados antes de esa fecha se rigen por la normativa bajo la cual fueron firmados.

Alquilar un inmueble en Argentina implica mucho más que firmar un papel y pagar todos los meses. Propietarios e inquilinos asumen derechos y obligaciones que duran años, y los conflictos más frecuentes —depósitos que no se devuelven, aumentos que no se acordaron, contratos que vencen sin saber qué hacer— casi siempre arrancan de no conocer las reglas del juego desde el principio. Y hoy esas reglas no son iguales para todos: el régimen aplicable depende de cuándo se firmó el contrato.

En esta guía recorremos el ciclo completo del contrato de locación: cómo se forma, qué plazo tiene, qué garantías son válidas, cómo se ajusta el precio, cuáles son los derechos y obligaciones de cada parte, cómo puede terminar antes de tiempo y qué pasa al vencimiento con el inmueble y el depósito.

Cómo se forma el contrato y qué condiciones básicas tiene que cumplir

El contrato de locación debe celebrarse por escrito. El Código Civil y Comercial exige la forma escrita para todo contrato de locación de inmuebles, sin importar el plazo.

Plazo. Bajo el régimen vigente (DNU 70/2023), las partes pueden acordar libremente el plazo del contrato de locación. Si no lo pactan, se aplica un plazo supletorio: dos años para destino habitacional permanente, y tres años para los restantes destinos. Es importante aclarar que la Ley 27.551 —derogada en diciembre de 2023— había fijado un mínimo obligatorio de tres años: los contratos celebrados bajo ese régimen conservan su vigencia por el plazo original, pero los nuevos se rigen por las reglas del DNU.

Garantías. Para contratos firmados desde el 30/12/2023, las garantías se negocian libremente entre las partes. Las formas más habituales en la práctica siguen siendo el garante propietario, el seguro de caución, el aval bancario y la fianza. Para contratos bajo la Ley 27.551 que aún están en vigencia, regía un sistema de garantías alternativas donde el inquilino podía elegir entre las opciones que la ley habilitaba, sin que el propietario pudiera exigir más de una.

Depósito. Con la derogación de la Ley 27.551 por el DNU 70/2023, el depósito de garantía es de libre acuerdo entre las partes: pueden pactar el monto, la moneda y las condiciones de devolución sin un tope legal obligatorio. Antes de esa reforma, el límite era de un mes de alquiler por cada año de contrato. Su función sigue siendo la misma: cubrir eventuales daños al inmueble o deuda de alquileres al finalizar la locación.

Ajuste del precio. La Ley 27.551 (vigente entre 2020 y diciembre de 2023) estableció el Índice para Contratos de Locación (ICL), elaborado por el BCRA con base en partes iguales del IPC y el RIPTE, como único mecanismo de ajuste anual obligatorio. Con la entrada en vigencia del DNU 70/2023, ese régimen fue derogado: hoy las partes pueden acordar libremente el índice de actualización (ICL, IPC, UVA u otro) y la periodicidad del ajuste. Un error frecuente es creer que el ICL sigue siendo obligatorio —ya no lo es, aunque puede pactarse.

Derechos y obligaciones durante la locación

Obligaciones del propietario (locador):

• Entregar la cosa en estado apropiado para el uso convenido (art. 1200 CCyC)
• Conservarla en ese estado y realizar las reparaciones necesarias (art. 1201 CCyC)
• No perturbar el uso y goce del locatario (art. 1201 CCyC y garantía de evicción)
• Responder si el locatario no puede usar la cosa por causas ajenas a él (art. 1203 CCyC)

Obligaciones del inquilino (locatario):

• Pagar el alquiler en tiempo y forma
• Usar el inmueble conforme al destino pactado
• Conservar el inmueble y realizar las pequeñas reparaciones derivadas del uso normal
• Permitir el ingreso del propietario para inspecciones o reparaciones, con aviso previo razonable
• Restituir el inmueble al vencimiento en el estado en que lo recibió, salvo el desgaste natural por el uso

Un punto que genera muchos conflictos es quién paga qué en materia de reparaciones. La regla general es clara: las reparaciones que hacen al mantenimiento del inmueble van por cuenta del propietario; las que resultan del mal uso o del descuido del inquilino, por cuenta de este último.

Fin del contrato: extinción anticipada, vencimiento y devolución del inmueble

Rescisión anticipada por parte del inquilino. La rescisión anticipada es la terminación del contrato antes de que se cumpla el plazo. Bajo el régimen vigente (DNU 70/2023, art. 1221 CCyC), el locatario puede resolver el contrato en cualquier momento abonando como indemnización el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro: es decir, el diez por ciento del total de alquileres que restarían hasta el vencimiento pactado, calculados desde la fecha de la notificación. La rescisión debe notificarse fehacientemente al locador.

• Para contratos celebrados antes del 30/12/2023 bajo la Ley 27.551, el esquema era diferente: un mes y medio de indemnización si la rescisión se producía dentro del primer año del contrato, o un mes si era después de ese período.

Vencimiento del contrato. Al llegar al vencimiento pactado, el contrato se extingue de pleno derecho. No se renueva automáticamente: si las partes quieren continuar, deben celebrar un nuevo contrato o suscribir una prórroga expresa. Si el inquilino continúa ocupando el inmueble sin renovar, el propietario puede iniciar las acciones correspondientes para recuperarlo.

Devolución del inmueble. El inquilino debe restituir el inmueble en el estado en que lo recibió, con el desgaste propio del uso normal. Es muy recomendable hacer un acta de entrega firmada por ambas partes, que documente el estado del inmueble y deje constancia de la devolución de llaves.

Devolución del depósito. Una vez verificado el estado del inmueble, el propietario debe devolver el depósito. Las condiciones de devolución —incluyendo si se devuelve actualizado o no— dependen de lo que las partes hayan pactado en el contrato. Si hay daños imputables al inquilino, el propietario puede descontar del depósito los gastos de reparación debidamente acreditados, pero no puede retenerlo sin justificación. La falta de devolución injustificada puede dar lugar a un reclamo judicial.

Preguntas frecuentes

¿El propietario puede aumentar el alquiler cuando quiere?

Depende del régimen que rige el contrato. Para contratos firmados desde el 30/12/2023, las partes eligen libremente el índice de ajuste (IPC, UVA u otro acordado) y la periodicidad (mensual, trimestral, anual): el aumento solo puede aplicarse en los términos que el propio contrato fija. Para contratos celebrados antes de esa fecha bajo la Ley 27.551, el ajuste era anual y debía calcularse con el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central; cualquier aumento por fuera de esa regla era inválido. En ningún caso el propietario puede subir el alquiler de manera unilateral y sin respaldo contractual o normativo.

¿Qué pasa si el propietario quiere recuperar el inmueble antes de que venza el contrato?

En principio, el propietario no puede exigir la restitución anticipada del inmueble mientras el contrato esté vigente. El contrato protege al inquilino durante todo el plazo pactado. Si el propietario tiene una causa justificada —como el incumplimiento grave del inquilino— puede iniciar una acción judicial, pero no puede simplemente pedirle que se vaya. Salvo que ambas partes acuerden dar por finalizado el contrato antes del vencimiento, el plazo debe respetarse.

¿Qué pasa si el inquilino no devuelve el inmueble al vencer el contrato?

Si el inquilino no restituye el inmueble al vencimiento, el propietario puede iniciar una acción de desalojo. En la Provincia de Buenos Aires, el proceso de desalojo por vencimiento de contrato cuenta con un trámite específico que permite recuperar el inmueble de forma más ágil que un juicio ordinario. Durante el tiempo que el inquilino permanece en el inmueble sin derecho, el propietario puede reclamar una compensación por el uso.

¿Puede el propietario descontar del depósito lo que quiera?

No. El propietario solo puede descontar del depósito los gastos que pueda acreditar fehacientemente: daños al inmueble imputables al inquilino que vayan más allá del desgaste normal, deudas de servicios o expensas a cargo del inquilino que quedaron impagas. No puede descontar el deterioro propio del paso del tiempo ni retener el depósito como represalia o sin justificación documentada. Si hay discrepancia, el inquilino puede reclamar judicialmente la devolución del depósito con los daños que correspondan.

Cómo podemos ayudarte desde Marinus Legales

En Marinus Legales asesoramos a propietarios e inquilinos en todas las etapas de la locación: desde la revisión del contrato antes de firmarlo hasta la resolución de conflictos por reparaciones, aumentos o devolución del inmueble. Conocemos los dos regímenes vigentes y te explicamos con claridad cuál aplica a tu situación y qué derechos tenés.

Si tenés dudas sobre tu contrato, si estás por alquilar o necesitás asesoramiento antes de tomar una decisión, podés consultarnos acá.