Compraventa de inmuebles en Argentina: guía completa paso a paso

Comprar o vender un inmueble es, para la mayoría de las personas, la operación económica más importante de su vida. Sin embargo, pocas veces alguien les explica con claridad qué va a pasar desde el primer día —cuando se hace la oferta o se firma la reserva— hasta el último, cuando la escritura queda inscripta en el Registro de la Propiedad. En el medio hay etapas, documentos, responsabilidades y plazos que, si no se conocen, pueden convertir una operación tranquila en un problema legal serio.

Esta guía está pensada para compradores y vendedores que quieren entender el proceso completo: qué significa cada paso, qué valor legal tiene lo que firmaron, qué pasa si la otra parte no cumple y quién paga qué. No hace falta ser abogado para leerla —de hecho, está escrita para que no lo seas.

El proceso completo: de la reserva a la inscripción registral

Etapa 1: la oferta o reserva

Todo empieza cuando el comprador muestra interés concreto y entrega una suma de dinero como señal de que quiere avanzar. A este documento se lo llama reserva o oferta de compra, y aunque parezca un simple trámite, tiene consecuencias. Si el comprador se arrepiente después de firmada la reserva, suele perder esa suma. Si el vendedor se arrepiente, en general debe devolverla duplicada —aunque esto depende de lo que diga el instrumento firmado.

Por eso, antes de firmar una reserva es indispensable revisar bien las condiciones: el precio acordado, el plazo para firmar el boleto y las consecuencias del arrepentimiento. No es un papel menor. Es el primer compromiso concreto de la operación.

Etapa 2: el boleto de compraventa

El boleto de compraventa es el contrato privado entre comprador y vendedor. Allí se pactan el precio, la forma de pago, el plazo para escriturar, la distribución de gastos y las consecuencias del incumplimiento. Desde el punto de vista jurídico, el boleto obliga a ambas partes a cumplir lo que firmaron.

El monto que se paga al firmar el boleto varía según cada operación —puede ser desde un pequeño porcentaje hasta el total del precio— y lo fijan las partes libremente. Desde el punto de vista legal, el dato relevante es que pagar al menos el 25% del precio otorga al comprador una protección adicional frente a eventuales embargos o problemas del vendedor. El saldo se abona al momento de la escritura. Con el boleto firmado, el vendedor no puede venderle el inmueble a otra persona y el comprador queda comprometido a completar la operación.

Es importante destacar que el boleto no transmite la propiedad. Es una promesa de venta: genera obligaciones entre las partes, pero el comprador todavía no es dueño. Para ser propietario se necesita la escritura pública y la inscripción registral.

Etapa 3: la escritura pública ante escribano

La escritura es el acto formal por el cual se transfiere el dominio del inmueble. Interviene un escribano público, que verifica la identidad de las partes, la situación jurídica del bien (que no tenga embargos, hipotecas ni inhibiciones que impidan la venta), y labra el instrumento público que da fe de la operación.

Antes de llegar a la escritura, el escribano realiza una serie de verificaciones: pide informes al Registro de la Propiedad, constata deudas de impuestos y servicios, y revisa que el vendedor tenga libre disponibilidad para vender. Este trabajo previo lleva tiempo —habitualmente varias semanas— y es fundamental para que la operación sea segura.

Etapa 4: la inscripción registral

Una vez firmada la escritura, el escribano presenta el instrumento ante el Registro de la Propiedad Inmueble para su inscripción. Recién cuando el Registro la inscribe, la transferencia de dominio es oponible frente a terceros: es decir, el mundo —los acreedores, otros compradores, el Estado— sabe que ese inmueble tiene un nuevo dueño.

En la Provincia de Buenos Aires, entre la presentación y la inscripción definitiva existe un período durante el cual el documento ya está en el Registro en proceso de inscripción —lo que ya genera protección al nuevo propietario frente a terceros. Ese período no implica que la venta no sea válida, sino que la inscripción está en trámite.

El valor jurídico del boleto: qué protege y qué no

El boleto de compraventa es un instrumento privado, no público. Eso significa que no fue labrado ante escribano y no ingresa al Registro de la Propiedad. Sin embargo, tiene un peso jurídico concreto que muchos compradores desconocen —y también tiene límites importantes que conviene entender antes de firmar.

Lo que el boleto sí hace

El boleto genera una obligación de escriturar. Si el vendedor firmó y recibió dinero, está obligado a concurrir ante escribano en el plazo pactado. Si no lo hace, el comprador puede ir a la justicia a exigirlo. El Código Civil y Comercial (CCyC) establece que quien firmó el boleto puede demandar la escrituración forzada.

Además, en ciertos casos el boleto con fecha cierta y posesión entregada genera una protección adicional frente a embargos o concursos del vendedor. No es absoluta, pero existe y ha sido reconocida por la jurisprudencia.

Lo que el boleto no puede hacer

El boleto no transmite la propiedad. Esto es clave. Si compraste con boleto y pagaste todo el precio pero nunca escrituraste, ante el Registro de la Propiedad el dueño sigue siendo el vendedor. Eso significa que:

• Si el vendedor fallece, sus herederos quedan como propietarios registrales y van a ser las personas con las que el comprador tendrá que escriturar —con todo lo que eso implica si hay conflicto.
• Si el vendedor tiene deudas, sus acreedores pueden embargar el inmueble aunque el comprador ya lo tenga pagado y habitado, dependiendo de las circunstancias y la fecha del embargo.
• Si el vendedor vende el mismo inmueble a otra persona, quien tenga la escritura y la inscriba primero tendrá mejor derecho registral —siempre que haya actuado de buena fe. Si el segundo comprador conocía la venta anterior o debería haberla conocido (por ejemplo, porque el primero ya estaba en posesión), la inscripción anterior no lo protege. Pero acreditar la mala fe en juicio es complejo y lleva tiempo.

Dicho de forma directa: el boleto es un puente, no un destino. Firmarlo es necesario, pero el objetivo siempre tiene que ser llegar a la escritura.

¿Qué pasa si te quedás solo con el boleto por años?

Es más frecuente de lo que parece: alguien compró hace diez o quince años, se mudó, habitó el inmueble, pero nunca escrituró. A veces porque el vendedor falleció y nadie inició la sucesión. A veces porque la relación era de confianza y se fue postergando. A veces porque los costos de escrituración se sintieron pesados en el momento.

El tiempo no mejora esta situación —en general la complica. Cuantos más años pasen, más difícil es localizar al vendedor o a sus herederos, más documentación puede faltar y más puede costar resolver la situación. Si estás en este caso, la recomendación es actuar cuanto antes: existen vías legales para escriturar incluso cuando el vendedor ya no está o no colabora.

Incumplimientos y gastos: qué pasa si alguien no cumple y quién paga qué

Cuando el vendedor no escritura

Si llegó la fecha pactada en el boleto y el vendedor no se presenta ante el escribano ni da explicaciones, el comprador tiene herramientas concretas. La principal es la demanda de escrituración forzada: un juez puede ordenar que se otorgue la escritura —e incluso firmarla él mismo en representación del vendedor renuente si este continúa negándose.

También puede reclamarse el resarcimiento de los daños que el incumplimiento causó: gastos de alquiler durante el tiempo de demora, diferencia de precio si el inmueble subió, honorarios legales, entre otros. El boleto bien redactado especifica cláusulas penales para estos casos, lo que simplifica el reclamo.

Cuando el comprador no cumple

Si el comprador no concurre a escriturar o no completa el pago, el vendedor también tiene opciones. Puede optar por resolver el contrato —es decir, dejarlo sin efecto— y retener la seña como indemnización, o puede demandar el cumplimiento forzado para que el comprador pague y escriture.

La elección entre resolver o exigir el cumplimiento generalmente la decide el vendedor según sus circunstancias, y tiene plazos y requisitos que conviene manejar bien para no perder derechos.

¿Quién paga los gastos de la operación?

Esta es una de las preguntas que más se repite. La regla general —salvo pacto en contrario— es la siguiente:

• El comprador paga los honorarios del escribano (que el comprador elige, en general), los aranceles registrales y los gastos de certificados e informes que solicita el escribano.
• El impuesto de sellos en la Provincia de Buenos Aires se divide en partes iguales: el comprador paga el 1% y el vendedor paga el 1% sobre el precio de venta (o la valuación fiscal, el que sea mayor), salvo que las partes acuerden otra distribución.
• El vendedor puede estar alcanzado por el Impuesto a las Ganancias cedular (15% sobre la ganancia) si el inmueble fue adquirido a partir del 1° de enero de 2018. Si fue adquirido antes de esa fecha, la ganancia de capital no tributa Ganancias. El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) fue derogado en 2024 y ya no aplica. La principal excepción al impuesto cedular es la venta de la casa-habitación del vendedor, cuando es su única vivienda de ocupación permanente. El vendedor también paga los certificados de deuda de impuestos y servicios, y el 1% de sellos en PBA.
• La comisión inmobiliaria —si intervino una inmobiliaria— habitualmente la pagan ambas partes en partes iguales, aunque esto también puede pactarse de otra manera.

Lo importante es que todo esto quede claro en el boleto. Un boleto bien redactado no deja a interpretación quién paga qué: lo dice expresamente, y eso evita conflictos al momento de escriturar.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio firmar boleto antes de la escritura?

No es obligatorio en el sentido de que la ley no lo exige como paso ineludible. Técnicamente, puede pasarse directamente de la reserva a la escritura si las partes están de acuerdo y el escribano tiene todo listo. Pero en la práctica, casi todas las operaciones incluyen el boleto, porque permite que el comprador pague una parte del precio mientras se gestiona la documentación necesaria para escriturar —lo que puede llevar semanas o meses. El boleto da seguridad a ambas partes durante ese período.

¿Puedo escriturar si el vendedor falleció?

Sí, pero el camino se complica. Si el vendedor falleció y la sucesión no está iniciada, el primer paso es que los herederos inicien el proceso sucesorio. Una vez declarados herederos por la justicia, son ellos quienes tienen que concurrir a escriturar. Si los herederos no colaboran o no es posible localizarlos, existe la vía judicial de escrituración forzada. En Marinus Legales manejamos situaciones de este tipo con cierta frecuencia: el boleto más la documentación de pago son la base del reclamo.

¿Qué es la posesión y por qué importa en una compraventa?

La posesión es el hecho de ocupar y usar el inmueble como si fuera propio. En una compraventa, el vendedor generalmente entrega la posesión al firmar el boleto o al recibir el pago total. Tener posesión —las llaves, vivir ahí, pagar las expensas o impuestos— no hace al comprador propietario registral, pero sí tiene relevancia jurídica: en algunos supuestos, el boleto con posesión entregada ofrece mayor protección frente a terceros que el boleto sin posesión. Por eso, si tomaste posesión del inmueble, conservá toda la documentación que lo acredite.

¿Cuánto tarda todo el proceso desde el boleto hasta la inscripción?

Depende de varios factores: la complejidad de la documentación, si el inmueble tiene antecedentes que requieren aclaraciones, si intervienen bancos (en operaciones con hipoteca el proceso es más largo), y los tiempos propios del Registro de la Propiedad. En condiciones normales, desde el boleto hasta la escritura pueden pasar entre 30 y 90 días. La inscripción registral después de la escritura puede demorar algunas semanas adicionales, aunque durante ese lapso ya existe protección provisoria. Cada caso es distinto, y el escribano puede orientar sobre los tiempos esperables según la situación concreta.

Cómo podemos ayudarte desde Marinus Legales

En Marinus Legales acompañamos operaciones de compraventa en todas sus etapas: revisamos el boleto antes de que lo firmes, te explicamos qué estás asumiendo con cada cláusula, te asesoramos si la otra parte no cumple y, cuando hay conflicto, buscamos la solución más rápida y menos costosa posible. Si compraste con boleto hace años y todavía no escrituraste, también podemos ayudarte a resolver esa situación. Consultanos antes de firmar —o antes de desesperar si algo salió mal.

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