Desalojo en Argentina: proceso judicial completo para propietarios e inquilinos

El desalojo es una de las acciones judiciales más frecuentes en materia inmobiliaria en Argentina. Se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), la Ley 27.551 de Alquileres y sus modificatorias y, en la Provincia de Buenos Aires, por el Código Procesal Civil y Comercial (CPCC PBA) en cuanto al trámite judicial concreto.

Tanto si sos propietario y necesitás recuperar tu inmueble, como si sos inquilino y recibiste una demanda de desalojo, entender cómo funciona el proceso puede marcar una diferencia enorme. Esta guía te explica paso a paso qué esperar y cuáles son tus opciones.

Cuándo procede el desalojo: las causales más frecuentes

No cualquier situación habilita al propietario a iniciar un juicio de desalojo. La ley establece causales específicas. Conocerlas es útil tanto para quien demanda como para quien se defiende.

Las causales más habituales son:

• Vencimiento del contrato: El CCyC y la Ley 27.551 establecen un plazo mínimo de tres años para contratos de vivienda, salvo excepciones expresamente previstas en la ley. Una vez vencido ese plazo y notificado el inquilino, el propietario puede iniciar el desalojo si el ocupante no restituye el inmueble.
• Falta de pago: Es la causal más frecuente. El propietario debe intimar fehacientemente al inquilino al pago de los alquileres adeudados y, ante la falta de respuesta, puede iniciar la acción judicial.
• Uso abusivo o contrario al destino pactado: Si el inquilino usa el inmueble de manera distinta a lo acordado en el contrato (por ejemplo, instala un comercio en una propiedad de uso exclusivo residencial), el propietario puede solicitar el desalojo.
• Ocupación sin título: Cuando alguien ocupa un inmueble sin ningún contrato vigente ni autorización del propietario, también procede esta acción.

Cómo se inicia la demanda y qué etapas tiene el proceso

El proceso de desalojo en la Provincia de Buenos Aires es relativamente ágil comparado con otros juicios civiles, aunque igualmente requiere paciencia y una estrategia bien pensada desde el inicio.

Las etapas principales son:

1. Notificación previa: Antes de demandar, el propietario debe intimar al inquilino de manera fehaciente (generalmente mediante carta documento o acta notarial) para que restituya el inmueble o regularice la situación.
2. Presentación de la demanda: Si la intimación no produce resultado, el propietario (a través de su abogado) presenta la demanda ante el juzgado civil correspondiente al domicilio del inmueble. La demanda debe acompañar el contrato de locación, las constancias de intimación y, en caso de falta de pago, el detalle de la deuda.
3. Traslado al demandado: El juzgado notifica al inquilino (o al ocupante), quien tiene un plazo para responder la demanda y oponer las defensas que considere.
4. Etapa probatoria: Si hay hechos controvertidos, se abre a prueba. En muchos casos de desalojo por vencimiento o falta de pago, esta etapa es breve o se prescinde de ella.
5. Sentencia: El juez dicta sentencia. Si hace lugar al desalojo, fija un plazo para que el ocupante restituya el inmueble.
6. Lanzamiento: Si el ocupante no entrega el inmueble voluntariamente dentro del plazo fijado, el propietario puede solicitar el lanzamiento: la desposesión forzada con intervención del oficial de justicia.

Existe también la posibilidad de solicitar una medida cautelar de no innovar o, en casos específicos, la entrega anticipada del inmueble: el art. 676 ter del CPCC PBA permite al propietario obtener la desocupación inmediata prestando caución real en causas por falta de pago o vencimiento de contrato. Esta vía es completamente distinta del desalojo penal por usurpación y puede ser una herramienta muy útil para el propietario que necesita recuperar el inmueble con mayor rapidez.

Qué puede hacer el inquilino para defenderse

Recibir una demanda de desalojo es una situación estresante, pero no significa que la causa esté perdida. El inquilino tiene herramientas concretas para defenderse o, al menos, para ganar tiempo y negociar una salida ordenada.

Algunas de las defensas más frecuentes son:

• Pago de lo adeudado (purga de mora): En caso de desalojo por falta de pago, el inquilino puede, antes de la sentencia, abonar todo lo adeudado y solicitar que se deje sin efecto la acción. Sin embargo, este derecho no es ilimitado: la jurisprudencia ha rechazado el uso de ese pago de manera reiterada en el último momento, encuadrándolo como ejercicio abusivo del derecho (art. 10 del Código Civil y Comercial).
• Vigencia del contrato: Si el propietario demanda antes del vencimiento del plazo legal mínimo, el inquilino puede oponer esa defensa para que se declare improcedente la acción.
• Nulidades procesales: Errores en la notificación de la demanda o en la intimación previa pueden ser causales de nulidad que retrasen o invaliden el proceso.
• Acuerdo extrajudicial: En cualquier etapa del proceso, propietario e inquilino pueden llegar a un acuerdo (por ejemplo, fijar una fecha de entrega voluntaria a cambio de la condonación de parte de la deuda). Esta salida suele ser beneficiosa para ambas partes: evita costas y reduce el tiempo de incertidumbre.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda un juicio de desalojo en la Provincia de Buenos Aires?

Depende de la causal y de la complejidad del caso. Un desalojo por vencimiento de contrato donde el inquilino no se opone puede resolverse en pocos meses. Si hay contestación de demanda, prueba y recursos, el proceso puede extenderse uno o dos años. Por eso es importante actuar rápido y con asesoramiento desde el inicio.

¿El propietario puede cambiar la cerradura sin orden judicial?

No. Cambiar la cerradura sin orden judicial es una vía de hecho prohibida. El propietario que lo haga puede enfrentar una denuncia penal y una acción de restablecimiento de la tenencia. La recuperación del inmueble siempre debe hacerse por vía judicial.

¿Qué pasa si el inquilino tiene hijos menores o es una persona vulnerable?

La vulnerabilidad del ocupante no impide el desalojo, pero puede influir en los plazos que fija el juez para la entrega. Los juzgados de familia pueden intervenir en ciertos casos, y el Ministerio de Desarrollo Social puede ofrecer asistencia habitacional transitoria. En todos los casos, el art. 1223 del CCyC establece que la sentencia de desalojo fija un plazo no menor a diez días para la entrega del inmueble, que el juez puede ampliar considerando las circunstancias del caso.

¿Se puede iniciar un desalojo si no hay contrato escrito?

Sí. La falta de contrato escrito no impide la acción de desalojo, pero sí complica la prueba. El propietario deberá acreditar por otros medios (recibos de pago, mensajes, testimonios) la existencia de la relación locativa o la ausencia de título del ocupante. En estos casos, contar con un abogado desde el primer momento es fundamental.

Cómo podemos ayudarte desde Marinus Legales

En Marinus Legales asesoramos tanto a propietarios que necesitan recuperar su inmueble como a inquilinos que enfrentan una demanda de desalojo. Analizamos cada situación en particular, evaluamos las mejores opciones y acompañamos a nuestros clientes en cada etapa del proceso judicial.

Si estás ante una situación de desalojo —sea del lado que sea—, lo mejor que podés hacer es consultar a tiempo. Consultanos sin compromiso y te explicamos cuáles son tus opciones concretas.