Inmueble con antecedente de donación: por qué el título era observable y qué cambió con la Ley 27.587

Recibiste un inmueble de tus padres por donación, o lo heredaste de quien lo había recibido así, y ahora que querés venderlo aparece la frase que traba todo: «ese título viene de una donación, es observable». A veces la dice el escribano del comprador, a veces el propio comprador, a veces el banco que iba a otorgar el crédito hipotecario. El resultado suele ser el mismo: la operación se enfría, el precio se castiga o directamente se cae.

La buena noticia es que esa frase, repetida durante décadas casi como un reflejo, hoy en la enorme mayoría de los casos ya no describe la realidad legal. Desde la reforma que introdujo la Ley 27.587 al Código Civil y Comercial, la situación de los títulos provenientes de donación cambió de manera profunda. En esta guía te explicamos por qué el título se consideraba observable, qué modificó concretamente la reforma, en qué supuestos todavía conviene mirar con atención y cómo se resuelve hoy, en la práctica, una escritura cuyo antecedente dominial es una donación.

La donación como contrato: qué es y por qué la de un inmueble va siempre por escritura pública

La donación es un contrato. No es un acto unilateral ni un simple gesto: hay alguien que se obliga a transferir gratuitamente una cosa (el donante) y alguien que acepta recibirla (el donatario). Esa aceptación no es un detalle formal, es un elemento constitutivo del contrato, y debe prestarse en vida tanto del donante como del donatario (art. 1545 CCyC).

Cuando lo donado es un inmueble, el Código Civil y Comercial exige escritura pública bajo pena de nulidad (art. 1552 CCyC). Esto es lo que la doctrina notarial llama una forma solemne absoluta: a diferencia de lo que ocurre en la compraventa, la posición mayoritaria sostiene que un boleto o un instrumento privado de donación no se convierte en obligación de escriturar por la vía del art. 1018 CCyC. Si la donación de un inmueble no se hizo por escritura pública, el acto es nulo. Lo mismo rige para las donaciones de cosas muebles registrables y de prestaciones periódicas o vitalicias.

Hay además límites de fondo que conviene tener presentes antes de donar: la donación no puede tener por objeto la totalidad del patrimonio del donante ni una alícuota de él, y si comprende una parte sustancial de ese patrimonio solo es válida si el donante se reserva el usufructo o cuenta con otros medios suficientes para su subsistencia (art. 1551 CCyC).

La distinción que ordena todo el análisis: donar a un heredero forzoso o donar a un tercero

Antes de hablar de legítima, colación o reducción, hay una pregunta que hay que contestar sí o sí: ¿a quién se le donó? El régimen legal, las acciones que pueden intentarse después y el nivel de riesgo del título cambian por completo según que el donatario sea:

• Un heredero forzoso o legitimario del donante: sus descendientes, sus ascendientes y su cónyuge. Es el caso típico del padre que le dona un departamento a un hijo.
• Un tercero o extraño: cualquier persona que no reviste la calidad de heredero en esa sucesión. Un sobrino, cuando el donante tiene hijos vivos; un amigo; un conviviente, que no tiene vocación hereditaria; una asociación civil.

Esta distinción no es académica. Como vas a ver, después de la reforma de la Ley 27.587 la donación hecha a un descendiente o al cónyuge tiene un tratamiento distinto al de la donación hecha a un extraño (art. 2386 CCyC), y esa diferencia es exactamente la que determina si un título circula o queda trabado.

Legítima, colación y reducción: tres cosas distintas que conviene no mezclar

Buena parte de la confusión alrededor de los títulos de donación viene de usar estas tres palabras como sinónimos. No lo son. Una es una porción del patrimonio, otra es una cuenta entre hermanos y la tercera es una acción que puede llegar a perseguir la cosa.

Qué es la legítima hereditaria

La legítima es la porción del patrimonio de una persona que la ley reserva obligatoriamente a determinados sucesores, llamados legitimarios o herederos forzosos: los descendientes, los ascendientes y el cónyuge. El causante no puede privarlos de ella por testamento ni por actos de disposición entre vivos a título gratuito (art. 2444 CCyC). La desheredación, que regulaba el código anterior, ya no está prevista en el Código Civil y Comercial: hoy la única vía para excluir a un heredero por su conducta es la indignidad. La porción restante se llama porción disponible y de esa sí puede disponer libremente, en vida o por testamento.

Las proporciones que fija el Código no son iguales para todos: en líneas generales, la legítima de los descendientes es mayor que la de los ascendientes y la del cónyuge (art. 2445 CCyC). Cuánto le toca efectivamente a cada uno depende de quiénes concurran a la sucesión, del régimen patrimonial del matrimonio y de lo que la ley o el testamento dispongan en el caso concreto: no hay un número universal.

El punto clave para nuestro tema es cómo se calcula. La legítima no se mide solo sobre lo que quedó en el patrimonio del causante al morir: se suma también el valor de los bienes que donó en vida. Por eso una donación puede afectar la legítima de alguien que ni siquiera existía como heredero al momento de donar. Y por eso, en el cálculo de la legítima, las donaciones que el causante hizo a sus descendientes o a su cónyuge funcionan como un anticipo de herencia, aun cuando el donante haya donado sin ninguna intención de adelantar nada.

Un dato que sorprende a mucha gente: toda renuncia o pacto sobre la legítima futura carece de valor: la porción legítima de una sucesión aún no abierta es irrenunciable (art. 2449 CCyC) y la herencia futura no puede ser objeto de contratos (art. 1010 CCyC). Es decir, un hijo no puede firmar hoy, mientras su padre vive, una renuncia válida a lo que le va a corresponder mañana. Volveremos sobre esto cuando hablemos de la práctica notarial, porque tiene consecuencias muy concretas.

Colación: una cuenta entre coherederos

La colación es la obligación del heredero que recibió una donación en vida del causante de computar el valor de esa donación dentro de su propia porción en la herencia. Su finalidad es igualar a los coherederos entre sí: si de tres hijos uno ya recibió un departamento, al repartir se toma en cuenta ese valor para que los otros dos no queden atrás.

Tres características que definen a la colación y la separan de la reducción:

• Es una cuenta entre coherederos. Están obligados a colacionar los descendientes del causante y el cónyuge supérstite que concurren a la sucesión intestada (art. 2385 CCyC); en la sucesión testamentaria la obligación aparece si el testador los llama a recibir las mismas porciones que les habrían correspondido sin testamento. Quien no es heredero no colaciona, y la colación solo puede pedirla quien ya era coheredero presuntivo a la fecha de la donación (art. 2395 CCyC).
• Se resuelve en valores, no en especie. Se trae a la masa el valor de lo donado, no la cosa. La colación no tiene efectos reipersecutorios: nadie le puede reclamar el inmueble al comprador que se lo adquirió al hijo donatario.
• Puede dispensarse. El donante puede liberar al donatario del deber de colacionar, pero la ley exige que la dispensa sea expresa y que conste en el acto de la donación o en el testamento (art. 2385 CCyC). Con la dispensa, la donación se imputa a la porción disponible.

Reducción: la acción que sí podía perseguir la cosa

La acción de reducción es otra cosa. No busca igualar hermanos: busca proteger la legítima, que es materia de orden público. Procede cuando las donaciones hechas por el causante son inoficiosas, es decir, cuando su valor excede la porción disponible y por lo tanto muerden la legítima de alguno de los legitimarios (art. 1565 CCyC).

Diferencias centrales con la colación:

• El legitimado activo es el legitimario perjudicado en su legítima; se admite además que sus acreedores la ejerzan por vía subrogatoria, por tratarse de una acción patrimonial y no de una acción inherente a la persona (arts. 739 y 741 inc. a CCyC).
• El legitimado pasivo puede ser el donatario aunque no sea heredero, y también sus sucesores.
• No puede dispensarse: la legítima es de orden público, y el donante no puede blindar una donación inoficiosa por su sola voluntad.
• Y el punto que hacía temblar a los compradores: en su versión clásica podía tener efecto reipersecutorio, esto es, perseguir el bien registrable en manos de quien lo tuviera.

Existe además un orden para reducir: primero se reducen las disposiciones testamentarias, después las donaciones inoficiosas, empezando por la más reciente y siguiendo hacia las más antiguas hasta cubrir el derecho del reclamante; si son de igual fecha, a prorrata (arts. 2452 y 2453 CCyC).

Por qué, entonces, el título era observable

Acá está el corazón del problema. Juntá las piezas:

1. Si una donación resultaba inoficiosa, el legitimario perjudicado tenía la acción de reducción.
2. Declarada la reducción, quedaban extinguidos respecto del legitimario los derechos reales que hubiera constituido el donatario o sus sucesores (art. 2457 CCyC). Esa primera parte del artículo sigue hoy con la misma redacción; lo que cambió es que la reforma le agregó un segundo párrafo que la limita, y que vemos más abajo.
3. Y el art. 2458 habilitaba la acción reipersecutoria sin la salvedad que tiene hoy: el legitimario podía perseguir los bienes registrables contra terceros adquirentes, y al donatario o al subadquirente demandado le quedaba, como salida, desinteresarlo pagando en dinero el perjuicio a la cuota legítima — además de la defensa de los diez años de posesión, que el art. 2459 ya preveía desde 2015.

Ahora poné eso del lado del comprador. Comprás el departamento, escriturás, inscribís, pagás. Cinco años después muere el señor que en su momento había donado ese inmueble, aparece un hijo cuya legítima quedó afectada, promueve la reducción y te reclama a vos el bien. Aunque tuvieras la posibilidad de desinteresarlo pagando en dinero el perjuicio a la cuota legítima, la sola existencia de esa contingencia hacía el título incómodo. Y como el momento del fallecimiento del donante es imprevisible, la incertidumbre no vencía nunca del todo.

El efecto práctico fue enorme: durante años los inmuebles con antecedente de donación circularon con mucha dificultad, tanto en el mercado inmobiliario como en el sistema financiero. Buena parte de los bancos no los aceptaba en garantía hipotecaria y muchos compradores asesorados preferían no firmar. El título no era nulo ni inválido: era observable, que en la jerga notarial significa que tiene una contingencia que un escribano diligente está obligado a señalar.

Qué cambió con la Ley 27.587

La Ley 27.587 es una ley breve — cuatro artículos dispositivos y uno de forma — que reformó el Código Civil y Comercial precisamente en este punto. Fue sancionada el 11 de noviembre de 2020, publicada en el Boletín Oficial el 16 de diciembre de 2020 y entró en vigencia el 25 de diciembre de 2020. Esa última fecha es la que importa en la práctica: es la bisagra que se usa para ubicar cada donación de un lado o del otro de la reforma. Su objetivo declarado fue devolverle circulación a los bienes donados y proteger la seguridad jurídica dinámica del tráfico inmobiliario.

La reforma tocó cuatro artículos del Código Civil y Comercial, todos en materia sucesoria: el art. 2386 (donaciones inoficiosas), el art. 2457 (derechos reales constituidos por el donatario), el art. 2458 (acción reipersecutoria) y el art. 2459 (prescripción adquisitiva). Son pocos artículos, pero son exactamente las cuatro piezas que hacían del título de donación un título incómodo.

Las donaciones a descendientes y al cónyuge salen del terreno de la reducción

Este es el cambio más relevante para el caso más común, que es el de los padres que le donan a un hijo. Con la nueva redacción del art. 2386 del CCyC, cuando la donación hecha a un descendiente o al cónyuge excede la suma de la porción disponible más la porción legítima del donatario, esa donación queda sujeta a colación, debiendo compensarse la diferencia en dinero — y el propio artículo aclara que es así «aunque haya dispensa de colación o mejora», de modo que la dispensa que vimos más arriba no alcanza a cubrir ese exceso. Antes de la reforma, el mismo supuesto quedaba «sujeto a reducción por el valor del exceso». El cambio de una palabra lo es todo: se pasó de una acción que podía perseguir la cosa a una cuenta que se salda con plata.

Dicho en criollo: entre herederos forzosos la cuestión se resuelve por valores. El hermano que se sienta perjudicado tiene una acción para que se compute el valor de lo donado, no para venir a buscar el departamento. Y si no hay acción para buscar el departamento, no hay riesgo que trasladar al comprador.

Vale marcar el límite exacto de la norma, porque es un punto que suele pasarse por alto: el art. 2386 habla de descendiente o cónyuge. La donación hecha a un ascendiente del donante — un hijo que le dona a su madre, por ejemplo — no está incluida en ese texto, aunque el ascendiente también sea legitimario (art. 2444 CCyC). Es un supuesto poco frecuente, pero no queda amparado por esta parte de la reforma.

El escudo del subadquirente de buena fe y a título oneroso

El segundo eje de la reforma protege a quien compra. La reducción declarada judicialmente no afecta la validez de los derechos reales sobre bienes registrables que el donatario haya constituido o transmitido a favor de terceros de buena fe y a título oneroso (art. 2457 CCyC, según Ley 27.587).

La pregunta obvia es cómo se acredita esa buena fe, y la respuesta es la que más cambió la práctica: conocer que en los antecedentes hay una donación no destruye la buena fe del adquirente. La norma lo dice con todas las letras: «No obstará la buena fe del poseedor el conocimiento de la existencia de la donación» (art. 2459 in fine CCyC, frase incorporada por la Ley 27.587). Está escrita en el artículo que regula el plazo de diez años, pero la doctrina notarial la proyecta también a la buena fe que exige el art. 2457, porque de otro modo la protección del subadquirente quedaría vacía de contenido.

Esto invierte el razonamiento anterior. Antes se discutía que si el comprador sabía de la donación — y siempre lo sabía, porque figura en el estudio de títulos — era de mala fe. Hoy la buena fe se configura con la diligencia propia de cualquier adquisición onerosa, y eso no es una fórmula vaga: tratándose de bienes registrables, el art. 1902 del CCyC exige, para que haya buena fe, el examen previo de la documentación y de las constancias registrales y el cumplimiento de los actos de verificación que imponga el régimen especial. Es decir: el estudio de títulos. Además, la buena fe se presume (art. 1919 CCyC), de modo que quien alegue lo contrario debe probar que el adquirente sabía que con esa operación se estaban vulnerando los derechos de un legitimario.

Conviene ser preciso sobre el alcance del escudo, porque la acción reipersecutoria no desapareció. El art. 2458 sigue habilitando al legitimario a perseguir los bienes registrables contra terceros adquirentes, pero ahora empieza con una salvedad decisiva: «Salvo lo dispuesto en el artículo anterior». Traducido: la reipersecución subsiste contra el donatario, contra sus sucesores a título gratuito y contra el subadquirente de mala fe, y se detiene frente al tercero de buena fe y a título oneroso. En esos tres supuestos —y solo en ellos— el donatario o el subadquirente demandado pueden, además, desinteresar al legitimario pagándole en dinero el perjuicio a la cuota legítima.

El plazo de diez años y cómo se cuenta

El Código prevé además una defensa que se consolida con el transcurso del tiempo y la posesión: la acción de reducción no procede contra el donatario ni contra el subadquirente que hayan poseído la cosa donada durante diez años, computados desde la adquisición de la posesión (art. 2459 CCyC, que el Código titula «Prescripción adquisitiva»). Conviene aclararlo para no atribuirle a la reforma más de lo que hizo: este plazo ya estaba en la redacción original de 2015. Lo que la Ley 27.587 le agregó fueron dos cosas: el encabezado «En cualquier caso» —que despeja toda duda sobre si el plazo corre con independencia de cuándo fallezca el donante— y la frase final sobre la buena fe que vimos recién.

El punto de partida del cómputo es el que más se malinterpreta. Los diez años no se cuentan desde el fallecimiento del donante, sino desde la adquisición de la posesión de la cosa donada, que en una donación de inmueble por escritura pública normalmente coincide con la tradición hecha en ese mismo acto.

Y no hace falta que los diez años los cumpla una sola persona. El propio art. 2459 remite al art. 1901 del CCyC, que permite al sucesor particular unir su posesión a la de sus antecesores: el comprador suma, entonces, el tiempo que poseyó el donatario. La remisión trae dos condiciones que conviene no pasar por alto: la posesión del sucesor particular debe derivar inmediatamente de la de su antecesor y, en la prescripción breve —el régimen al que la doctrina asimila este plazo de diez años—, las posesiones que se unen deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico (art. 1901 CCyC).

La consecuencia práctica es muy favorable: una donación escriturada hace más de diez años, con posesión continua del donatario y luego de quien le compró, queda al abrigo de la acción, sin necesidad de esperar nada más.

Entonces, ¿qué títulos dejaron de ser observables y cuáles siguen mirándose con lupa?

Después de la reforma, la doctrina notarial trabajó sobre el listado de supuestos en los que el título con antecedente de donación ya no debe considerarse observable. En líneas generales:

• Donaciones hechas a legitimarios antes del 1 de agosto de 2015, fecha de entrada en vigencia del Código Civil y Comercial, cualquiera haya sido la fecha de fallecimiento del donante.
• Donaciones hechas a legitimarios a partir del 25 de diciembre de 2020, inclusive — es decir, ya vigente la Ley 27.587.
• Donaciones — a legitimarios o a terceros — en las que la acción de reducción ya prescribió, o en las que el donante falleció a partir del 25 de diciembre de 2020, inclusive.
• Adquisiciones a título oneroso y de buena fe hechas a donatarios — legitimarios o terceros — o a sus sucesores.
• Donaciones en las que, fallecido el donante, no se había peticionado la acción de reducción con efectos reipersecutorios antes del 25 de diciembre de 2020.

El listado sigue la sistematización de Cerávolo, Á. F. y Lamber, N. D., «La reforma de la ley 27.587. Donaciones a legitimarios. La protección de la buena fe del subadquirente a título oneroso», Revista del Notariado Nº 939, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Fuera de los supuestos de ese listado, el margen de observabilidad quedó muy acotado: en la práctica, el foco se corre hacia donaciones a extraños relativamente recientes, con donante fallecido y legitimarios que ya reclamaron. No es lo habitual, pero existe, y por eso el estudio de títulos sigue siendo indispensable.

Cómo se resuelve hoy, en la práctica, una operación con antecedente de donación

Que la ley haya cambiado no significa que el mercado se haya enterado. Todavía hoy nos llegan operaciones frenadas por una observación que ya no corresponde, y también operaciones donde efectivamente hay algo para mirar. Estas son las herramientas que se usan.

Qué mira el escribano al estudiar el título

El estudio de títulos sobre un antecedente de donación no se limita a verificar que la escritura exista. Se revisa, como mínimo:

• La fecha de la donación, para ubicarla frente al 1 de agosto de 2015 y frente a la entrada en vigencia de la Ley 27.587.
• Quién fue el donatario: si era legitimario del donante al momento de donar, y si lo sigue siendo.
• Si el donante vive o falleció, y en su caso cuándo, porque de eso depende qué régimen se aplica y si hay o no sucesión abierta.
• Si la escritura contiene dispensa de colación, cargos, reserva de usufructo o cláusula de reversión.
• La forma: escritura pública, aceptación del donatario prestada en debida forma, capacidad de las partes, asentimientos requeridos.
• Los antecedentes registrales y la existencia de medidas cautelares, anotaciones de litis o reclamos ya promovidos.
• El tiempo de posesión del donatario y de quienes lo sucedieron.

Ese estudio no es un trámite: es justamente lo que construye la buena fe del adquirente, que después es su mejor defensa.

Comparecencia de los legitimarios: para qué sirve y hasta dónde llega

La práctica más difundida durante años fue hacer comparecer a los herederos legitimarios del donante en la escritura, para que prestaran conformidad con la operación o renunciaran a reclamar. Sigue usándose, y aporta valor probatorio, pero hay que ser honestos sobre su alcance: mientras el donante vive, la legítima futura es irrenunciable, y todo pacto sobre ella carece de valor (arts. 2449 y 1010 CCyC).

Por eso la comparecencia de los legitimarios funciona mejor como elemento de convicción y de reconocimiento de hechos — que conocían la donación, que la aceptaron, que no consideran afectada su porción — que como renuncia jurídicamente vinculante. Distinto es el caso en que el donante ya falleció: allí los legitimarios pueden disponer de derechos actuales, y su conformidad o renuncia tiene un peso muy diferente.

Escritura de confirmación y otras vías de saneamiento

La llamada «escritura de confirmación» técnicamente es el acto por el cual quien podría pedir la nulidad relativa de un acto opta por mantenerlo como válido, una vez desaparecida la causa que lo viciaba, y debe otorgarse con la misma forma que el acto que se confirma (arts. 393 y 394 CCyC). Conviene tener presente que la donación observable no es un acto nulo: es un acto válido con una contingencia. Por eso, en rigor, más que una confirmación de nulidad lo que suele otorgarse es una escritura complementaria o aclaratoria, con comparecencia de los interesados, que documenta la situación y consolida la posición del adquirente.

Y después está la vía más simple de todas, que es el paso del tiempo. En muchos casos la respuesta correcta a la consulta es que el plazo ya se cumplió y la contingencia se extinguió sola, sin necesidad de otorgar ningún acto adicional.

Revocación y reversión: las otras razones por las que se mira una donación

La legítima no es el único frente. Una donación aceptada puede revocarse, sin necesidad de cláusula expresa en el contrato, por dos causales (arts. 1569 a 1573 CCyC):

• Incumplimiento de los cargos. Si la donación se hizo con cargo y el donatario no lo cumple, el donante puede revocarla. Los terceros a quienes el donatario les transmitió bienes gravados con cargos solo deben restituirlos si son de mala fe; y el donatario que enajenó el bien o hizo imposible su devolución por su culpa debe resarcir al donante el valor de la cosa al tiempo de promoverse la acción, con intereses.
• Ingratitud del donatario. Hay ingratitud, entre otros supuestos, si el donatario atenta contra la vida o la persona del donante, de su cónyuge o conviviente, de sus ascendientes o descendientes; si los injuria gravemente o los afecta en su honor; si los priva injustamente de bienes de su patrimonio; o si le rehúsa alimentos al donante (art. 1571 CCyC). Esa última causal se lee junto con el art. 1559, que pone la obligación de prestar alimentos en cabeza del donatario cuando el donante no tiene medios de subsistencia, y con el art. 1572, que solo habilita la revocación por esta causa si el donante no puede obtener esos alimentos de las personas obligadas por las relaciones de familia.

Hay además una causal que sí requiere pacto expreso: la supernacencia de hijos del donante, es decir, que el donante tenga hijos después de haber donado. Si no está escrita en la escritura, no opera.

Distinta es la reversión. Es una cláusula que debe pactarse expresamente y que sujeta la donación a una condición resolutoria vinculada al fallecimiento del donatario antes que el del donante. El Código admite tres variantes: que fallezca el donatario; que fallezcan el donatario, su cónyuge y sus descendientes; o que fallezca el donatario sin hijos (art. 1566 CCyC). Cumplida la condición, el donante puede exigir la restitución de lo donado. Solo puede estipularse en favor del donante: si se la incluye también en favor de sus herederos o de terceros, vale únicamente respecto de él. Y si se pactó para el caso de muerte del donatario sin hijos, la existencia de hijos al momento del fallecimiento extingue el derecho del donante, y no renace aunque el donante les sobreviva.

Para el análisis de un título esto importa mucho: una reserva de usufructo, un cargo o una cláusula de reversión pendiente cambian por completo lo que se puede escriturar hoy y con qué comparecencias. Nada de esto se resuelve leyendo el asiento registral; hay que leer la escritura.

Un paréntesis, porque suele confundirse: todo lo anterior parte de que la donación fue real. Otra cosa distinta es la donación encubierta bajo la apariencia de una compraventa entre familiares, que es un problema de simulación y tiene su propio análisis; de eso nos ocupamos en otra publicación.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender un inmueble que recibí por donación de mis padres?

Sí. Sos titular de dominio y podés disponer del inmueble. Lo que hay que analizar antes de salir a vender es qué va a encontrar el escribano del comprador cuando estudie el título: fecha de la donación, si el donante vive, qué cláusulas tiene la escritura y cuánto tiempo de posesión hay. En el caso más frecuente — donación de padres a un hijo — la reforma de la Ley 27.587 mejoró sustancialmente la posición del título. Conviene hacer ese análisis antes de firmar una reserva o un boleto, no cuando la operación ya está en marcha.

Compré un inmueble cuyo antecedente era una donación. ¿Me lo pueden reclamar los herederos del donante?

Si compraste a título oneroso, actuaste de buena fe e hiciste el estudio de títulos y las verificaciones registrales que corresponden, la reforma te protege expresamente: la reducción que un juez declare no afecta la validez de los derechos reales que el donatario transmitió a terceros de buena fe y a título oneroso, y el hecho de que supieras que había una donación en los antecedentes no destruye tu buena fe (arts. 2457 y 2459 CCyC). Guardá el estudio de títulos y toda la documentación de la operación: es la prueba de tu diligencia.

¿Conviene donarle un inmueble a un hijo o es mejor dejarlo para la herencia?

No hay una respuesta única, y desconfiá de quien te la dé sin mirar tu caso. Después de la reforma, la donación a un hijo dejó de ser la bomba de tiempo que era para la comerciabilidad del título, lo que la volvió una herramienta de planificación mucho más razonable. Pero hay que evaluar cuántos hijos hay, si querés mejorar a uno y con qué instrumento, si conviene reservar el usufructo para no quedarte sin vivienda ni renta, el costo impositivo comparado y qué pasa si más adelante querés revertir la decisión — porque, una vez donado y aceptado, volver atrás no depende solo de tu voluntad. También hay que comparar la donación con otras vías, como el testamento o la partición por donación.

¿Un banco otorga crédito hipotecario sobre un título que viene de donación?

Depende de la política de cada entidad, y no todas actualizaron sus criterios al mismo ritmo que la ley. Durante años la respuesta fue directamente no, y todavía hay bancos que arrastran esa práctica. Lo que sí podemos decirte es que el fundamento legal de aquel rechazo hoy está muy debilitado, y que presentar el título con un estudio completo, con el encuadre temporal de la donación y con la documentación que acredite la posición del adquirente cambia bastante la conversación. Es un punto que conviene despejar con la entidad antes de avanzar con la operación.

Cómo podemos ayudarte desde Marinus Legales

En Marinus Legales analizamos títulos con antecedente de donación y acompañamos la operación de punta a punta: revisamos la escritura de donación y sus cláusulas, ubicamos el caso frente a la reforma de la Ley 27.587, evaluamos si corresponde alguna comparecencia o acto complementario y preparamos el informe que el escribano y el comprador necesitan para avanzar con tranquilidad. También asesoramos del otro lado del mostrador: a quien quiere donarle un inmueble a un hijo y prefiere hacerlo bien desde el principio, dejando el título en condiciones de circular el día de mañana. Si estás en cualquiera de esas dos situaciones, solicitá una consulta y lo revisamos juntos con la escritura en la mano.