Juicio de escrituración: qué hacer cuando el vendedor no firma la escritura

Firmaste el boleto, pagaste todo o casi todo, quizá ya te mudaste, y la escritura no llega. El vendedor posterga la fecha, deja de contestar el teléfono o directamente dice que no va a firmar. En ese momento el asunto deja de ser una demora administrativa y pasa a ser un incumplimiento contractual, con un camino propio para resolverse: primero extrajudicial, después judicial.

Esta nota recorre ese camino completo, paso por paso: la intimación fehaciente, la constitución en mora, la mediación previa obligatoria en la Provincia de Buenos Aires, qué se pide en la demanda, por qué el juez puede llegar a firmar la escritura en nombre del vendedor, qué medidas cautelares protegen el inmueble mientras el juicio dura y qué pasa en los casos que complican todo (vendedor fallecido, inmueble revendido, vendedor quebrado, título que hoy no está en condiciones). No repetimos acá qué es un boleto ni cómo se reparten los gastos de una compraventa que funciona bien: eso ya está en nuestra guía de compraventa paso a paso. Esta nota empieza donde aquella termina, en el incumplimiento.

Antes de demandar: intimación, mora y mediación previa

Un juicio de escrituración no arranca con la demanda. Antes hay un tramo obligatorio —la mediación previa— y un tramo que la ley no impone pero que casi siempre conviene recorrer: dejar documentado que el vendedor fue puesto en condiciones de cumplir y no cumplió.

La intimación fehaciente: qué tiene que decir

El primer movimiento es una intimación por medio fehaciente (habitualmente carta documento, o acta notarial de notificación) dirigida al domicilio que el vendedor constituyó en el boleto. Una intimación genérica del tipo «intimo a escriturar» sirve poco. Para que sea útil conviene que fije, con antelación razonable, todos los datos que hacen posible el acto:

• Día y hora exactos de la escrituración.
• Escribano designado y domicilio de la escribanía donde se va a otorgar el acto.
• La manifestación de que el comprador está en condiciones de cumplir su parte (saldo de precio disponible, documentación completa).
• El apercibimiento: qué va a pasar si el vendedor no comparece, es decir, si se va a reclamar el cumplimiento del contrato o si se lo va a tener por resuelto.

El día fijado, aunque el vendedor no aparezca, conviene concurrir igual y dejar constancia notarial de la comparecencia del comprador y de la ausencia del vendedor. Ese documento suele ser una de las piezas más fuertes del expediente: acredita que el incumplimiento fue del otro lado.

Cuándo queda constituido en mora

La mora no siempre exige intimación. Cuando el boleto fijó un plazo determinado para escriturar, la mora se produce por el solo transcurso del tiempo fijado (art. 886 del CCyC). Cuando el plazo es tácito, esa regla no rige y hace falta un acto del acreedor: hay que interpelar. Y cuando el plazo es indeterminado propiamente dicho, lo debe fijar el juez a pedido de parte —no de oficio—, pudiendo el acreedor acumular en un mismo proceso la fijación del plazo y el reclamo de cumplimiento (art. 887). En caso de duda entre uno y otro, la ley considera que el plazo es tácito.

Esta distinción no es teórica: de la fecha de la mora dependen los intereses, los daños moratorios que se pueden reclamar y, como vamos a ver, el cómputo de la prescripción.

La mediación previa obligatoria en la Provincia de Buenos Aires

En la Provincia de Buenos Aires, antes de iniciar la demanda hay que transitar la instancia de mediación previa obligatoria que regula la Ley 13.951, hoy reglamentada por el Decreto 600/2021. La escrituración no está entre las materias exceptuadas, así que el paso es ineludible. Se inicia el trámite, se sortea el mediador, se cita al vendedor a una audiencia y allí puede ocurrir que se acuerde una fecha de escrituración, que se acuerde otra solución (una quita, un plazo, la resolución del contrato con devolución de lo pagado) o que no haya acuerdo. Si no lo hay —o si el requerido no comparece— se labra el acta de cierre y recién ahí queda habilitada la vía judicial.

Dos precisiones prácticas. La primera: la mediación tiene efecto sobre el curso de la prescripción, que se suspende desde la expedición por medio fehaciente de la comunicación de la fecha de la audiencia o desde su celebración, lo que ocurra primero, y se reanuda a partir de los veinte días contados desde que el acta de cierre queda a disposición de las partes (art. 2542 del CCyC). La segunda: la mediación previa es compatible con la promoción de medidas cautelares, de modo que no hace falta esperar a que termine para pedirlas (Ley 13.951, art. 4 incs. 6 y 7, y Decreto 600/2021, reglamentación del art. 5º). Si hay riesgo concreto de que el inmueble se venda o se grave, ese punto es decisivo.

La decisión previa: exigir la escritura o resolver el contrato

Frente al incumplimiento hay dos caminos, y no dan lo mismo. Uno es exigir el cumplimiento: que el contrato se cumpla y la escritura se otorgue, más los daños que la demora haya causado. El otro es resolver el contrato: darlo por terminado, reclamar la restitución de lo pagado y los daños correspondientes.

La resolución por la vía de la cláusula resolutoria implícita no es automática: exige que el incumplimiento sea esencial en atención a la finalidad del contrato (arts. 1084 y 1088 inc. a), que el deudor esté en mora, y que el acreedor lo emplace —bajo apercibimiento expreso de resolución— a cumplir en un plazo no menor de quince días, salvo que de los usos o de la índole de la prestación resulte la procedencia de uno menor. Vencido ese plazo, la resolución se produce de pleno derecho. Hay tres casos en los que ese requerimiento previo no hace falta: si venció un plazo esencial para el cumplimiento, si el vendedor ya manifestó su decisión de no cumplir, o si el cumplimiento resulta imposible; ahí la resolución opera cuando el comprador la declara y la comunicación llega a la otra parte (art. 1088 del CCyC). Si el boleto trae cláusula resolutoria expresa, lo que el pacto define es por qué incumplimientos se resuelve —genéricos o específicos, debidamente identificados—; lo que no queda librado al pacto es el modo: la resolución surte efectos recién a partir de que la parte interesada le comunica a la incumplidora, en forma fehaciente, su voluntad de resolver (art. 1086 del CCyC).

El criterio práctico suele ser este: si el inmueble se valorizó, si ya tenés la posesión o si conseguir otro equivalente con lo que pagaste es imposible, casi siempre conviene exigir el cumplimiento. Si en cambio el vendedor es insolvente y el título está muy comprometido, resolver puede ser preferible, con una advertencia: una sentencia que ordena devolver el dinero contra alguien sin bienes puede quedar en el papel.

Hay además una asimetría, y no es de grado: quien demandó el cumplimiento conserva la posibilidad de pasar después a la resolución —la sentencia de condena lleva implícito el apercibimiento de que, ante el incumplimiento, en la etapa de ejecución el acreedor puede optar por resolver (art. 1085 del CCyC), y la demanda por cumplimiento no impide deducir después la pretensión extintiva (art. 1078 inc. e)—. El camino inverso, en cambio, queda cerrado: comunicada la declaración extintiva, el contrato se extingue de pleno derecho y ya no puede exigirse el cumplimiento (art. 1078 inc. f), y la demanda por extinción impide deducir después una pretensión de cumplimiento (art. 1078 inc. g). Por eso la elección entre exigir la escritura y resolver no es reversible en las dos direcciones: conviene tomarla con el asesoramiento hecho.

Hasta cuándo se puede reclamar

La acción para exigir la escrituración no está viva para siempre. Al no tener el CCyC un plazo especial para este reclamo, se le aplica el plazo genérico de prescripción de cinco años (art. 2560), que corre desde el día en que la prestación se hizo exigible (art. 2554): la fecha pactada para escriturar o, si no había fecha, el momento en que quedó fijada o el vendedor fue intimado.

Hay un matiz importante y discutido: cuando el comprador ya recibió la posesión del inmueble y la mantiene, se ha sostenido que el vendedor no puede escudarse en la prescripción para negar la escritura. El anclaje que hoy se invoca es el reconocimiento del derecho del acreedor por parte del deudor, que interrumpe el curso de la prescripción (art. 2545 del CCyC). Es una posición con respaldo, pero no es una regla pacífica ni conviene confiarse en ella: lo prudente es no dejar correr los años.

El juicio de escrituración: qué se pide y qué puede hacer el juez

Qué se reclama en la demanda

La demanda de escrituración pide, como objeto principal, que se condene al vendedor a otorgar la escritura traslativa de dominio dentro de un plazo determinado, bajo apercibimiento de que la otorgue el juez en su nombre si no lo hace. Junto con eso suelen reclamarse:

• Los daños derivados de la demora, que en principio son acumulables al cumplimiento y no lo reemplazan (art. 1747 del CCyC).
• En subsidio, la indemnización sustitutiva, para el caso de que la escrituración resulte imposible. Este planteo subsidiario es clave: evita que, si aparece un obstáculo definitivo, haya que empezar otro juicio desde cero.
• Las costas del proceso.
• Las medidas cautelares que correspondan sobre el inmueble.

La prueba central es documental: el boleto, los recibos y comprobantes de pago (mejor si son bancarizados), las cartas documento intercambiadas, el acta notarial del día fijado y un informe de dominio actualizado del inmueble. Ese informe no es un trámite menor: dice a nombre de quién está el inmueble hoy y qué gravámenes tiene, y muchas veces cambia la estrategia entera.

Sobre la competencia y el tipo de proceso: el reclamo de escrituración es una acción personal, y las reglas de competencia y de trámite las fija el Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires —no el de la Nación, cuyos artículos no coinciden—. La competencia surge del art. 5 inc. 3 del CPCC PBA: es competente el juez del lugar en que deba cumplirse la obligación y, en su defecto, a elección del actor, el del domicilio del demandado o el del lugar del contrato, siempre que el demandado se encuentre en él al momento de la notificación. El trámite es el de juicio sumario, cualquiera sea el monto, porque el art. 320 inc. 2 f) del mismo código incluye expresamente la obligación de otorgar escritura pública y la resolución de contrato de compraventa de inmuebles; el traslado de la demanda es de diez días. Acá la diferencia con el orden nacional es real y conviene tenerla presente: el art. 320 del CPCCN fue derogado por la Ley 25.488, que suprimió el juicio sumario en la Nación, de modo que guiarse por el código nacional lleva a un trámite que en la Provincia no es el que corresponde.

El efecto central: si el vendedor no firma, firma el juez

Este es el punto que más sorprende a quien lo escucha por primera vez, y es el que explica por qué el juicio de escrituración tiene sentido incluso frente a un vendedor que se niega en redondo.

El boleto no transmite el dominio, pero genera una obligación de hacer: la de otorgar la escritura pública. El art. 1018 del CCyC prevé que, si la parte condenada a otorgar el instrumento es remisa, el juez lo otorgue en su representación, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas o su cumplimiento asegurado. Dicho de otro modo: la firma del vendedor deja de ser indispensable. El juez comparece en su lugar y la escritura se otorga igual. A eso puede sumarse una herramienta de presión: el juez puede imponer sanciones conminatorias a quien no cumple el mandato judicial (art. 804 del CCyC), y conviene pedirlas ya en la demanda para que queden fijadas en la sentencia.

Ahora bien, ese poder tiene límites, y conviene entenderlos porque son exactamente los que se discuten en el expediente:

• La prestación tiene que seguir siendo posible. El juez no puede transferir un inmueble que el demandado ya no tiene ni transformar en escriturable un inmueble que jurídicamente no lo es. Si la escrituración se volvió imposible, el reclamo se convierte en daños.
• El comprador tiene que haber cumplido su parte, u ofrecerla y asegurarla. Si queda saldo de precio, en general habrá que depositarlo o ponerlo a disposición del juzgado. Lo que no se puede es pedir la escritura sin poner el saldo sobre la mesa de alguna manera: pagándolo, depositándolo o garantizándolo.
• La sentencia fija un plazo primero. La firma judicial no es el primer movimiento: es el apercibimiento que se hace efectivo cuando el condenado, vencido el plazo, sigue sin firmar.

Medidas cautelares: qué protege cada una y qué no

Un juicio lleva tiempo, y en ese tiempo el inmueble sigue registrado a nombre del vendedor. Por eso, en general, la primera preocupación es asegurar que al final del camino el inmueble siga estando ahí. Las herramientas típicas son tres, y protegen cosas distintas.

• Anotación de litis. Se anota en el Registro de la Propiedad Inmueble y publicita que sobre ese inmueble hay un pleito. No impide vender ni gravar: lo que hace es que quien adquiera después no pueda alegar que no sabía, de modo que en principio quedará alcanzado por lo que la sentencia resuelva. Es la más accesible y la que primero conviene pedir.
• Prohibición de innovar. Apunta a que no se altere la situación de hecho o de derecho existente mientras dura el proceso.
• Prohibición de contratar. Es la más intensa: impide que se celebren determinados contratos sobre el bien. La ley obliga al juez a individualizar el objeto de la prohibición —los bienes alcanzados y el alcance de la medida, que no puede dictarse en bloque—, a ordenar su inscripción registral y a notificarla a los interesados y a los terceros que el solicitante mencione (art. 231 del CPCC PBA).

Las tres piden contracautela: quien las obtiene responde por las costas y los daños si las pidió sin derecho, y el juez gradúa la caución según la verosimilitud del derecho y las circunstancias del caso (art. 199 del CPCC PBA). Lo que no comparten son los demás requisitos. La anotación de litis exige que la pretensión pueda modificar una inscripción registral y que el derecho sea verosímil, y nada más: no hace falta acreditar peligro en la demora (art. 229). La prohibición de innovar exige derecho verosímil, peligro de que la alteración influya en la sentencia o vuelva su ejecución ineficaz o imposible, y algo que hace caer muchos pedidos — que la cautela no pueda obtenerse por otra medida precautoria (art. 230). Es subsidiaria: si alcanzaba con anotar la litis, no se concede.

Y las tres tienen un límite común: ninguna impide que el vendedor se endeude. Si mañana un acreedor del vendedor traba embargo sobre el inmueble, la anotación de litis no lo va a frenar: lo que hace es publicitar el pleito, no crear una preferencia de cobro. La protección frente a ese embargante, cuando existe, no viene de la cautelar sino del boleto mismo y de las condiciones del art. 1170 del CCyC, que vemos más abajo. Son dos escudos distintos y conviene tener los dos.

Un dato que conviene tener a mano antes de pedir cualquiera de las tres: en la Provincia las cautelares pueden solicitarse antes o después de la demanda (art. 195 del CPCC PBA), pero las que se traban antes del proceso caducan de pleno derecho si, tratándose de obligación exigible, la demanda no se interpone dentro de los 10 días siguientes al de la traba; vencido ese plazo las costas y los daños quedan a cargo de quien obtuvo la medida y esta no puede proponerse nuevamente por la misma causa (art. 207). Para la prohibición de contratar el plazo es todavía más corto: si quien la obtuvo no deduce la demanda dentro de los 5 días de haber sido dispuesta, la medida queda sin efecto —y también en cualquier momento en que se demuestre su improcedencia— (art. 231).

Ese plazo es el punto que hay que coordinar con la mediación. El Decreto 600/2021 habilita a pedir la cautelar mientras la mediación tramita, pero ni él ni la Ley 13.951 suspenden el cómputo del art. 207 ni fijan plazo para demandar una vez cerrada la instancia. Es una tensión que las normas dejan abierta, así que cuándo pedir la medida —y cómo se ordena eso con la fecha en que la demanda va a poder presentarse— es una decisión de estrategia, no algo que convenga resolver por default.

Los supuestos que complican todo

En la práctica, la mayoría de los juicios de escrituración no son un simple «no quiere firmar». Son alguno de estos cinco escenarios, y cada uno cambia la estrategia.

1. El vendedor falleció

La muerte del vendedor no extingue la obligación de escriturar: la obligación se transmite a los herederos, que en principio responden con los bienes que reciben (art. 2280 del CCyC). Ese «en principio» es de la propia norma: el heredero pasa a responder con sus bienes propios en los casos del art. 2321 —si no hace el inventario dentro de los tres meses de haber sido intimado judicialmente por los acreedores o legatarios, si oculta bienes fraudulentamente, si exagera dolosamente el pasivo, o si enajena bienes de la sucesión, salvo que el acto sea conveniente y el precio obtenido ingrese a la masa—. Esa última salvedad importa acá: la enajenación no compromete los bienes propios del heredero cuando reúne esas dos condiciones. El reclamo, entonces, se dirige contra los herederos.

Eso trae consecuencias concretas. Si no hay proceso sucesorio abierto, el comprador puede promoverlo él mismo, pero con dos condiciones. La primera es de tiempo: en la Provincia de Buenos Aires los acreedores solo pueden iniciar el sucesorio después de transcurridos cuatro meses desde el fallecimiento, plazo que el juez puede ampliar o reducir según las circunstancias (art. 729 del CPCC PBA). La segunda es de rol: la intervención del acreedor cesa cuando se presenta algún heredero, salvo inacción manifiesta de estos, en cuyo caso el acreedor puede volver a activar el procedimiento. En el intervalo, lo habitual es intimar a los herederos a que lo promuevan, y pedir judicialmente que se los intime a aceptar o renunciar la herencia (art. 2289 del CCyC).

Además, hay que mirar dónde se demanda. El art. 2336 del CCyC pone en manos del juez del último domicilio del causante el juicio sucesorio y enumera los litigios conexos que ese mismo juez conoce: petición de herencia, nulidad de testamento, ejecución de las disposiciones testamentarias, mantenimiento de la indivisión, operaciones de partición y su reforma o nulidad, y los demás que tienen lugar con motivo de la administración y liquidación de la herencia. La escrituración reclamada al causante no figura ahí como supuesto propio. Y si el causante dejó un solo heredero, las acciones personales de sus acreedores pueden dirigirse, a opción del acreedor, ante el juez del último domicilio del causante o ante el del domicilio del heredero único. Es decir: no hay una atracción automática que se lleve el juicio de escrituración al sucesorio, aunque en la práctica muchas veces convenga concentrar todo ahí.

La buena noticia es que, cuando los herederos están de acuerdo, muchas veces no hace falta juicio: puede escriturarse directamente del causante al comprador dentro del proceso sucesorio, sin necesidad de inscribir antes el inmueble a nombre de los herederos, por la vía del tracto abreviado que prevé el art. 16 inc. a de la Ley 17.801 para el documento otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre. Que ese inciso mencione a los jueces no es un detalle: cubre también la escritura otorgada por el juez en el juicio contra los herederos. El recaudo es que el documento exprese la relación de los antecedentes del dominio a partir del que figure inscripto en el Registro.

2. El inmueble ya fue vendido y escriturado a un tercero

Es el peor escenario, y es la razón por la que insistimos tanto con la anotación de litis temprana. Si el vendedor escrituró el inmueble a un tercero de buena fe y a título oneroso, y ese tercero ya inscribió su título, la escrituración a tu favor en principio se torna imposible: el juez no puede transferir lo que el demandado ya no tiene. El reclamo se convierte entonces en daños contra el vendedor, con el riesgo de cobrabilidad que eso implica.

La situación cambia si el tercero no reúne esas condiciones. El caso más simple es el de quien adquirió después de anotada la litis: ahí no hace falta acción de fraude ni de simulación, porque ese tercero directamente no puede alegar buena fe frente a lo que la sentencia resuelva. Distinto es si compró conociendo el conflicto por otra vía, si la operación fue simulada o si se hizo en fraude de los acreedores: ahí hay que abrir acciones propias —simulación (arts. 333 y siguientes del CCyC: el comprador es tercero respecto de esa venta, así que puede acreditarla por cualquier medio de prueba, art. 336; la exigencia del contradocumento del art. 335 rige entre las partes del acto simulado) o fraude e inoponibilidad (arts. 338 y 339, con el límite del art. 340: contra el subadquirente solo procede si adquirió a título gratuito o fue cómplice)—, las dos con un plazo de prescripción de dos años (art. 2562 incs. a y f), que en ambos casos se cuenta desde que se conoció o se pudo conocer el vicio del acto (art. 2563 incs. c y f), y con una carga de prueba que no es liviana. No es un desenlace automático ni sencillo, y por eso el momento de actuar es antes.

3. El vendedor está concursado o quebrado

Acá cambia el tablero, pero no de una sola manera. Si el juicio de escrituración ya estaba en trámite, es un proceso de conocimiento y queda excluido de la atracción: sigue ante el juez original, salvo que el comprador opte por suspenderlo y verificar su crédito (art. 21 inc. 2 de la Ley 24.522). Si todavía no se demandó, no pueden deducirse nuevas acciones por causa anterior a la presentación y el reclamo se canaliza dentro del proceso concursal. Y hay un efecto que conviene anticipar: en los procesos de conocimiento en trámite que siguen ante su juez original —el supuesto del inciso 2)— no procede el dictado de medidas cautelares, y las que ya se hubieran ordenado son levantadas por el juez del concurso, previa vista a los interesados.

La ley concursal y el CCyC contemplan además un supuesto específico de protección del comprador: los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se abonó como mínimo el 25 % del precio, y en ese caso el juez debe disponer que se otorgue la escritura traslativa de dominio contra el cumplimiento de la prestación a cargo del comprador (art. 1171 del CCyC y art. 146, segundo párrafo, de la Ley 24.522). El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido; pero si el saldo quedó a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien en garantía de ese saldo. Una advertencia sobre el encuadre: el art. 1171 del CCyC exige además que el boleto sea de fecha cierta, requisito que el art. 146 de la ley concursal no menciona. Como el Código es posterior, lo prudente es asumir que la fecha cierta se va a exigir.

Dos advertencias más. En el concurso preventivo el deudor conserva la administración de su patrimonio bajo la vigilancia del síndico (art. 15 de la Ley 24.522), pero necesita autorización judicial previa para los actos relacionados con bienes registrables (art. 16), y un inmueble lo es: escriturar sin esa autorización es un problema, no un atajo, porque los actos realizados en violación de esa regla son ineficaces de pleno derecho respecto de los acreedores (art. 17). Y si el reclamo termina convirtiéndose en dinero, hay plazos de verificación de créditos que corren solos: perderlos es perder el lugar en el concurso.

4. El inmueble todavía no está en condiciones de escriturarse

Muy seguido el vendedor no firma porque, sencillamente, hoy no puede. Los obstáculos típicos:

• Falta de subdivisión: el lote o la unidad no existen todavía como parcela o unidad independiente, no hay plano aprobado o no está inscripto.
• Falta de reglamento de propiedad horizontal en un edificio.
• Construcciones o ampliaciones no declaradas, o planos sin aprobación municipal.
• Hipoteca vigente, embargos, inhibiciones que pesan sobre el vendedor.
• Deudas de impuestos, tasas o expensas.
• Antecedentes del título con problemas o tracto interrumpido (por ejemplo, un titular fallecido varios eslabones atrás).

La mayoría de estos obstáculos son obligaciones de hacer previas, y como tales pueden integrarse al reclamo: que se condene al vendedor a realizar esos trámites en un plazo, y que, si no los hace, se autorice al comprador a hacérselos procurar por otro a costa del deudor, que es exactamente lo que habilita el art. 730 inc. b del CCyC.

Los gravámenes y las deudas, en cambio, se suelen resolver con dinero: puede acordarse o pedirse que del saldo de precio se retenga el importe necesario para cancelar la hipoteca o las deudas y liberar el inmueble, de manera que la escritura salga con el título limpio.

Distinto es cuando el obstáculo es definitivo y no depende de la voluntad del vendedor: por ejemplo, una subdivisión que la normativa urbanística provincial no permite (Decreto-Ley 8912/77, texto ordenado por Decreto 3389/87 y sus modificatorias). Ahí la escrituración tal como se pactó puede no ser posible, y el camino pasa a ser el de la resolución o el de los daños.

5. Boleto, posesión y embargos de terceros: cuál es el estándar real

Hay una creencia muy extendida: «tengo boleto y tengo posesión, el inmueble ya es mío». Es una simplificación peligrosa. La ley protege al comprador con boleto frente a terceros que trabaron medidas cautelares sobre el inmueble, pero lo hace bajo condiciones que se exigen en conjunto, no de a una:

• Que el comprador haya contratado con el titular registral, o pueda subrogarse en la posición de quien lo hizo mediante un encadenamiento perfecto con los adquirentes sucesivos.
• Que haya pagado como mínimo el 25 % del precio antes de la traba de la medida cautelar.
• Que el boleto tenga fecha cierta.
• Que la adquisición tenga publicidad suficiente, sea registral o posesoria.

Los cuatro requisitos son acumulativos: en el art. 1170 del CCyC penden todos de un mismo condicional, de modo que reunir tres no alcanza. Y el porcentaje conviene leerlo bien: la norma habla de como mínimo el 25 % del precio, así que haber pagado más —el 60, el 90— también encuadra.

Dos puntos donde se cae más gente de la que uno imagina. La fecha cierta no es la fecha que dice el papel. Un instrumento privado adquiere fecha cierta el día en que ocurre un hecho del que resulta, como consecuencia ineludible, que el documento ya estaba firmado o no pudo firmarse después. La ley no da una lista cerrada: la prueba puede producirse por cualquier medio, pero el juez la aprecia con rigor (art. 317 del CCyC). Los caminos que menos discusión generan son la certificación de firmas ante escribano y la presentación del documento ante un organismo público. Un boleto firmado entre las partes, guardado en un cajón, difícilmente le sea oponible al embargante. Y la posesión hay que poder probarla: no alcanza con afirmarla. Actas, comprobantes de servicios a nombre propio, constancias de mudanza, pagos de impuestos y testigos son lo que la convierte en publicidad suficiente.

La conclusión práctica es incómoda pero honesta: la protección del comprador se construye antes del conflicto. Certificar las firmas del boleto, pagar por medios bancarizados y trazables, documentar la entrega de posesión y no dejar pasar años sin escriturar valen más, llegado el pleito, que cualquier argumento que se pueda escribir después.

Después de la sentencia: escritura, gastos e inscripción

Ganar el juicio no es el final del recorrido: es el permiso para completarlo. Una vez firme la sentencia que condena a escriturar, la etapa de ejecución sigue más o menos este orden.

1. Se intima al vendedor a escriturar dentro del plazo de la sentencia, con el apercibimiento ya dispuesto.
2. Se designa escribano. Si el boleto ya lo había designado, en principio se respeta esa designación; si no la había, la elección puede discutirse y termina resolviéndola el juzgado.
3. Se piden los certificados e informes registrales necesarios para el acto y se libran los oficios que correspondan, incluidos los de levantamiento de las cautelares que deban levantarse.
4. El comprador deposita el saldo de precio, si lo hay, a la orden del juzgado, o acredita que su obligación está cumplida o asegurada.
5. Vencido el plazo sin que el vendedor firme, la escritura la otorga el juez en su nombre. El acto pasa igual ante el escribano, con la particularidad de que por el vendedor comparece el magistrado.
6. Se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires.

Sobre los gastos, conviene no mezclar dos cosas distintas. Las costas del juicio (honorarios, tasa, gastos del proceso) en principio las soporta la parte vencida, es decir, el vendedor que obligó a litigar: el art. 68 del CPCC PBA lo impone aun cuando la contraria no lo hubiese solicitado, y solo permite eximir total o parcialmente si el juez encuentra mérito para ello y lo expresa en su pronunciamiento. Los gastos propios de la escritura —honorarios notariales, impuestos, sellado, aportes— siguen en cambio la distribución que fijen el contrato y las normas aplicables: el CCyC pone a cargo del vendedor los del estudio de títulos, la mensura y los tributos que gravan la venta (art. 1138) y a cargo del comprador los del testimonio de la escritura (art. 1141 inc. c), pero las dos reglas son supletorias y ceden ante el pacto en contrario. Y no se convierten en costas por el solo hecho de que haya habido juicio.

Sobre la inscripción, una precisión que importa: la escritura más la entrega de la posesión son lo que produce la adquisición del derecho real entre las partes; la inscripción registral es lo que en principio la hace oponible a los terceros interesados de buena fe (art. 2 de la Ley 17.801). Que su función sea esa y no la de constituir el derecho lo confirma el art. 20: las partes y quienes intervinieron en el acto no pueden prevalerse de la falta de inscripción. Además, el art. 5 prevé que las escrituras presentadas dentro de los cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento se consideran registradas a la fecha de su instrumentación: cumplir ese plazo evita sorpresas desagradables entre la firma y la registración.

Recién con la escritura otorgada e inscripta el recorrido se cierra: el comprador figura como titular en el Registro y el problema, esta vez sí, termina.

Preguntas frecuentes

¿Puedo demandar la escrituración si todavía debo parte del precio?

En principio sí, pero no gratis: quien exige el cumplimiento tiene que cumplir su parte u ofrecerla seriamente. El CCyC condiciona el otorgamiento judicial de la escritura a que las contraprestaciones estén cumplidas o su cumplimiento asegurado, de modo que lo habitual es depositar el saldo a la orden del juzgado o ponerlo a disposición del vendedor. Si el saldo estaba pactado a plazo, puede discutirse la forma de garantizarlo.

¿La anotación de litis impide que el vendedor venda el inmueble?

No. La anotación de litis no bloquea el inmueble: lo publicita. Su efecto es que quien adquiera o contrate después no pueda alegar desconocimiento del pleito y, en principio, quede alcanzado por lo que la sentencia decida. Si lo que se busca es impedir que se celebren contratos sobre el bien, la medida es la prohibición de contratar, y el juez debe individualizar el objeto sobre el que recae. La prohibición de innovar apunta a otra cosa —que no se altere la situación existente— y solo se concede si la cautela no podía obtenerse por otra medida. Las dos exigen más para ser concedidas y suelen otorgarse con alcance acotado.

El vendedor falleció y los herederos no quieren firmar. ¿Perdí el inmueble?

No necesariamente. La obligación de escriturar se transmite a los herederos, así que el reclamo se dirige contra ellos y, si son remisos, la escritura puede terminar otorgándola el juez igual que frente al vendedor vivo. Lo que sí cambia es la logística: puede ser necesario que exista proceso sucesorio abierto y herederos declarados y, si hay un solo heredero, podés elegir demandar ante el juez del sucesorio o ante el del domicilio de ese heredero (art. 2336 del CCyC). Si los herederos están de acuerdo, muchas veces se resuelve sin juicio, escriturando por tracto abreviado dentro del sucesorio.

¿Cuánto dura un juicio de escrituración?

No hay un plazo uniforme, y desconfiá de quien te dé uno cerrado. La duración depende de si el vendedor comparece o hay que notificarlo por edictos, de las excepciones e incidencias que se planteen, del estado del título (un inmueble sin plano aprobado agrega su propio recorrido) y de la carga del juzgado. Lo que sí puede acelerarse es el arranque: una intimación bien hecha, la mediación iniciada sin demora y las cautelares pedidas a tiempo evitan buena parte de los desvíos que después alargan todo.

Cómo podemos ayudarte desde Marinus Legales

En Marinus Legales acompañamos a compradores con boleto que se quedaron sin escritura, y también a vendedores a quienes se les reclama una escrituración que hoy no pueden otorgar. Empezamos siempre por lo mismo: leer el boleto, revisar los pagos y pedir el informe de dominio, porque el estado real del título es lo que define si el camino es una intimación, una mediación, un juicio o una negociación con garantías.

Desde ahí redactamos la intimación fehaciente, iniciamos la mediación previa de la Ley 13.951, promovemos la demanda de escrituración con los daños en subsidio, pedimos las medidas cautelares que el caso admita y seguimos el expediente hasta la firma de la escritura y su inscripción en el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires. Trabajamos en La Plata y en toda la Provincia.

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